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Guía
Construir una casa desde cero
Todo lo que necesitas saber, paso a paso. Una guía práctica para entender el proceso, los plazos, los costes y los aspectos clave desde la búsqueda de la parcela hasta la entrega de tu vivienda, con el acompañamiento de un arquitecto técnico.
Paso a paso
De la parcela a las llaves, en nueve etapas
Lo que pasa en cada etapa, lo que conviene vigilar y cuánto suele durar. Los plazos son orientativos: dependen de la parcela, del municipio y del proyecto.
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Encontrar la parcela ideal
Es fundamental contar desde el principio con un buen estudio de arquitectura que te asesore sobre qué se puede y qué no se puede hacer en cada parcela. Trabajo con los mejores profesionales para ayudarte en esta tarea.
- Normativa urbanística
- Edificabilidad
- Servicios disponibles
- Viabilidad de tu proyecto
- 02
Compra
La parcela comprada a una empresa o administración pública puede estar sujeta a IVA. Si se compra a un particular, normalmente se aplica el ITP, según las circunstancias de la operación y la normativa vigente.
- IVA: depende de la operación
- ITP: depende de la comunidad autónoma y del supuesto
- También se puede estudiar la compra de una parcela grande que pueda segregarse para comprar con otro promotor
- 03
Proyecto
Con un estudio de arquitectura se comienza con el anteproyecto y, posteriormente, el proyecto básico. Te acompaño durante todo el proceso junto con arquitectos de confianza para que las decisiones del proyecto queden correctamente definidas.
- Definición de necesidades
- Anteproyecto
- Proyecto básico
- Desarrollo del proyecto para la ejecución
- 04
Licencias
Una vez finalizado y acordado el proyecto básico, se solicita la licencia de obras. El ICIO depende del ayuntamiento; en Madrid capital el tipo indicado actualmente es del 3,75 % sobre la base correspondiente. Además, algunos ayuntamientos aplican tasas por prestación de servicios urbanísticos.
- ICIO: tipo máximo legal general del 4 %
- Madrid capital: 3,75 % según la ordenanza vigente
- Tasa urbanística: según ayuntamiento
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Avales
Además de las tasas e impuestos, pueden ser necesarios distintos avales o garantías, entre ellos los relacionados con la afección de la vía pública y la gestión de residuos, dependiendo del municipio y de la actuación.
- Importes según ayuntamiento
- Devolución cuando proceda, una vez finalizada la obra y justificado su cumplimiento
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Otras licencias y acometidas
Si la parcela no está totalmente urbanizada y no dispone de las acometidas necesarias de agua, luz o saneamiento, o necesita un vado, habrá que tramitar estas actuaciones por separado. Es un trabajo que he realizado en numerosas ocasiones.
- Acometida de agua
- Acometida de electricidad
- Acometida de saneamiento
- Proyecto de vado, si es necesario
- 07
Licitación de constructoras
Con el proyecto definido y las mediciones detalladas, se solicitan presupuestos a dos o tres constructoras de confianza. Es clave trabajar con el promotor para elaborar unas mediciones completas y ajustadas a sus necesidades y al nivel de acabados elegido.
- Mediciones detalladas
- Comparativa de presupuestos
- Análisis de calidades
- Elección de constructora
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Ejecución de la obra
Una vez se dispone de licencia y se firma el contrato con el constructor, comienza la obra. El control técnico y económico durante toda la ejecución marca la diferencia entre una obra correctamente gestionada y una obra llena de contratiempos.
Las 5 fases de la obra - 09
Primera ocupación y entrega de la vivienda
Para la primera ocupación será necesario tramitar el procedimiento que corresponda en el municipio y abonar las tasas aplicables. Antes de la inspección o comprobación se debe asegurar que todo está correctamente ejecutado y documentado para evitar incidencias.
- Tasa de primera ocupación
- Inspección o comprobación municipal
- Alta de suministros
- Entrega de documentación
Plazos orientativos
Cuánto suele durar cada etapa
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1 – 3 meses
Búsqueda y análisis
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1 – 2 meses
Compra
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2 – 4 meses
Proyecto
-
2 – 4 meses
Licencias
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1 – 2 meses
Tramitación de avales
-
1 – 3 meses
Acometidas, si proceden
-
1 – 2 meses
Licitación
-
8 – 14 meses
Ejecución de la obra
-
1 – 2 meses
Primera ocupación
Durante la obra
Las 5 fases de la obra
Durante toda la ejecución realizo un control técnico y económico riguroso, revisando certificaciones, mediciones y calidades, para garantizar que la obra se ejecute correctamente y sin desviaciones de coste.
-
Fase 1
Acta de replanteo e inicio de obra
Se firma el documento que formaliza el inicio de la obra, que sirve como referencia contractual y puede tener efectos en caso de aplicar penalizaciones por retraso.
-
Fase 2
Estructura
Se revisa la coincidencia entre arquitectura y estructura y se realiza un control exhaustivo de los armados, alturas, longitud de solapes, medidas de huecos y demás aspectos relevantes.
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Fase 3
Cubiertas y cubrición de aguas
Se comprueba la correcta ejecución de las impermeabilizaciones y se realizan las pruebas de estanqueidad que correspondan, confirmando mediante inspección visual que todo está correctamente ejecutado.
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Fase 4
Instalaciones
Se revisa que las instalaciones se ejecuten conforme al proyecto y se exigen las correspondientes pruebas de servicio.
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Fase 5
Acabados
Se revisan solados, alicatados, carpinterías, pinturas y demás acabados, comprobando que no presenten defectos visibles y solicitando la reparación de aquello que no cumpla el nivel de exigencia establecido.
-
Control económico durante toda la obra
Todos los trabajos de construcción serán supervisados no solo técnicamente, sino también económicamente. Se revisan las certificaciones y se comprueban las mediciones sobre plano y en obra para verificar que lo certificado se corresponde con lo realmente ejecutado. Si aparecen partidas no presupuestadas, se revisa previamente su coste para comprobar que sea razonable y esté dentro de un precio de mercado.
-
Fin de obra y documentación
Al finalizar los trabajos se recopila la documentación necesaria para cerrar la obra y tramitar la documentación correspondiente para solicitar la licencia de primera ocupación.
Antes de comprometerte
Plazos y costes: qué debes tener en cuenta
Los plazos y costes pueden variar considerablemente según la parcela, el municipio, la superficie de la vivienda, el sistema constructivo, las calidades, la situación urbanística, las acometidas y los tiempos administrativos.
Por eso, antes de comprometer una compra o contratar la construcción, conviene elaborar un cuadro económico completo que contemple, como mínimo:
- Compra de la parcela e impuestos asociados.
- Honorarios de técnicos y estudios previos.
- Proyecto y documentación técnica.
- Licencias, ICIO y tasas municipales.
- Avales y garantías que correspondan.
- Acometidas y actuaciones de urbanización.
- Presupuesto de construcción.
- Costes de acabados y modificaciones.
- Posibles partidas no previstas y contingencias.
- Trámites y documentación final.
El objetivo
Que tu proyecto avance con seguridad, con un control técnico y económico riguroso y con el menor número posible de sorpresas.